Immobilieninvestitionen in der Schweiz: Der umfassende Leitfaden und die besten Städte

Möchten Sie Ihr Kapital vermehren, Mieteinnahmen erzielen oder eine langfristige Geldanlage sichern? Ganz gleich, ob Sie in der Schweiz, in Frankreich oder als Grenzgänger wohnen – dieser umfassende Leitfaden liefert Ihnen die wichtigsten Informationen, um die beste Strategie für eine Immobilieninvestition zu wählen. Die Schweiz bietet zahlreiche Möglichkeiten für Immobilieninvestitionen: Entdecken Sie einen Überblick über die fünf Städte, in denen das Wohnungsangebot für Investoren am interessantesten ist.

Die Schweiz gilt als einer der attraktivsten Märkte weltweit und vereint gute Renditen, niedrige Zinsen und eine aussergewöhnliche Lebensqualität! Ja, Schweizer Immobilien sind teuer, aber im Vergleich zu den zahlreichen verfügbaren Anlageoptionen sind sie langfristig sicher und rentabel – ganz gleich, ob Sie Schweizer oder Franzose sind.

Eine sichere und langfristig rentable Anlage

Das Hauptproblem der Börse sind ihre starken Schwankungen. Im Gegensatz dazu bieten Schweizer Immobilien langfristig stabile Wertsteigerungen: durchschnittlich +3,2 % zwischen 2000 und 2021. Die zyklischen Preisschwankungen bleiben begrenzt (zwischen -4 % und +16 %), was sie selbst in Zeiten wirtschaftlicher Instabilität zu einer sicheren Anlage macht.

Für Schweizer, französische und Grenzgänger-Anleger bietet der Schweizer Markt die Möglichkeit, ein stabiles Vermögen aufzubauen, wobei das Verlustrisiko deutlich geringer ist als bei anderen Anlageformen. Und auch wenn jede Anlage mit Risiken verbunden ist, stellt der Schweizer Immobilienmarkt einen hervorragenden Kompromiss dar, um Rendite und Sicherheit zu vereinen.

Der Schweizer Immobilienmarkt: stabile Renditen, die über denen von Anleihen liegen

Konkret erzielte der Schweizer Wohnimmobilienmarkt zwischen 2014 und 2023 eine durchschnittliche jährliche Rendite von rund 3 %. Im gleichen Zeitraum verzeichneten Schweizer Anleihen lediglich eine durchschnittliche jährliche Rendite von 0,64 %. Diese hohe Rendite lässt sich größtenteils durch die hohen Mieten der Immobilien erklären. Hinzu kommt der Anstieg der Quadratmeterpreise, der ihren Wert im Laufe der Zeit in die Höhe treibt.

Um die Rentabilität einer Immobilieninvestition in der Schweiz zu beurteilen, ist eine gründliche Marktanalyse unerlässlich. Um die richtige Entscheidung zu treffen, sollten einige Schlüsselindikatoren bekannt sein und gemessen werden:

• Der Immobilienpreis bestimmt den größten Teil des Wertes einer Immobilie und damit auch Ihres Vermögens. Zwischen 2000 und 2021 stieg der Wert von Wohnungen um 93 %, was einem durchschnittlichen jährlichen Anstieg von über 3 % entspricht. Doch jeder Kanton, jede Stadt und sogar jedes Quartier weist erhebliche Unterschiede in der Wertentwicklung und bei den Preisen auf.
  
• Die Entwicklung der Mieten wird das Wachstum Ihrer Mieteinnahmen von Jahr zu Jahr bestimmen. Im Jahr 2024 stiegen diese beispielsweise um +4,7 %, angetrieben durch eine Nachfrage, die das Angebot überstieg.
  
• Die Bruttomietrendite gibt die Rentabilität Ihrer Immobilie im Verhältnis zu ihrem Kaufpreis an. Konkret liegt beispielsweise ein Haus, das für 600'000 CHF gekauft und für 1'500 CHF/Monat vermietet wurde, im schweizerischen Landesdurchschnitt (= 3 % jährlich). In manchen Stadtvierteln kann diese Rendite sogar über 6 % liegen.
  
• Die Nettomietrendite misst die Rentabilität unter Berücksichtigung Ihrer Fixkosten wie Versicherungen, Gemeindesteuern, Zinsen und Instandhaltung. Um die Nettorendite zu berechnen, müssen Sie daher die Fixkosten von den eingenommenen Mieten abziehen. Beispiel: Eine Immobilie im Wert von 600'000 CHF mit einer Miete von 1'500 CHF/Monat und jährlichen Kosten von 4'000 CHF weist eine Nettomietrendite von 2,3 % auf, was dem nationalen Durchschnitt entspricht.
  
• Die Leerstandsquote spiegelt wider, wie leicht sich eine Immobilie vermieten lässt. Doch eine Immobilie in der Schweiz bleibt nie lange leer: Der Leerstand liegt landesweit bei nur 1,1 % und in den Grossstädten bei 0,6 %. Die starke Nachfrage auf dem Immobilienmarkt ist für sicherheitsbewusste Investoren sehr beruhigend.

Brutto- und Nettomietrendite nach Städten

Die Renditen unterscheiden sich je nach Standort erheblich. Im Allgemeinen sind sie in den Großstädten geringer, während die Randkantone sich durch deutlich attraktivere Renditen auszeichnen:

Alternativen: Immobilienfonds, ETFs und Crowdfunding

Erscheint Ihnen eine Immobilieninvestition in der Schweiz unerreichbar? In diesem Fall ist es vielleicht interessanter, sich für eines der zahlreichen Produkte zu entscheiden, die eine Anlage in Form von Finanzanlagen ermöglichen. Diese Lösung ermöglicht es Ihnen, am Schweizer Immobilienmarkt teilzuhaben, ohne eine Immobilie direkt verwalten zu müssen und ohne Ihre gesamten Ersparnisse investieren zu müssen!

• Immobilien-Crowdfunding: Mit einer geringen Einstiegssumme (ab einigen Tausend Franken) können Sie sich auf diese Weise gemeinsam an einem bestimmten Projekt beteiligen. Aber Vorsicht: Auch wenn diese Anlageform mitunter sehr lukrativ sein kann, ist sie doch riskanter als herkömmliche Finanzprodukte.
• Börsennotierte Immobilienfonds (auch SIIC genannt): Sie lassen sich einfach kaufen und wieder verkaufen (hohe Liquidität) und bieten Renditen von etwa 3 bis 4 %.
• Immobilien-ETFs: Ermöglichen es, einen Zielmarkt (die Schweiz oder eine Gruppe von Ländern) zu geringen Kosten anzusteuern. Ihre Renditen hängen von den Finanzmärkten und der Entwicklung des jeweiligen Marktes ab.

Dieser Anglizismus beschreibt ein einfaches Prinzip: eine Immobilie zu kaufen, um sie zu vermieten. So erzielen Sie regelmäßige Einnahmen und bauen gleichzeitig ein Kapital auf, das im Laufe der Zeit an Wert gewinnt!

Was ist „Buy-to-let“ und wie funktioniert es in der Schweiz?

In der Schweiz wie auch anderswo unterliegt die Finanzierung von Mietobjekten strengen bankrechtlichen Vorschriften: hohe Eigenkapitalquote (oft mindestens 20 bis 25 %), strenge Prüfung der Verschuldungskapazität (etwa ein Drittel Ihres Einkommens) und manchmal die Verpflichtung, die Mietverwaltung einer Immobilienverwaltungsgesellschaft zu übertragen.

Die Risiken: Urlaub, Wohnbaukosten, Instandhaltung und Steuern

Der Schweizer Immobilienmarkt bietet attraktive Chancen, aber auch Herausforderungen, die man kennen sollte. Hier sind die wichtigsten Risiken, die Sie vor dem Kauf berücksichtigen sollten:

• Steuern: In der Schweiz werden Mieteinnahmen an der Quelle besteuert, auch wenn Sie in Frankreich steuerlich ansässig sind. Aber Achtung: Sie müssen auch Ihre Steuererklärung in Frankreich einreichen.
• Leerstand: Es besteht immer das Risiko, dass die Immobilie eine Zeit lang unbewohnt bleibt. Auch wenn die Leerstandsquote niedrig ist (1,1 % auf nationaler Ebene und 0,6 % in Großstädten), kann ein Leerstand Ihrer Immobilie ein Risiko für die Begleichung Ihrer monatlichen Raten darstellen.
• Kosten für Eigentumswohnungen: In einer Eigentumswohnanlage müssen Sie sich an den gemeinsamen Kosten beteiligen: Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen, Renovierungsfonds, Gebäudeversicherung … Diese Kosten schmälern automatisch die Nettorendite.
• Instandhaltung der Immobilie: Planen Sie ein jährliches Budget für Instandhaltungsmaßnahmen ein (Anstrich, Austausch von Ausstattungsgegenständen, Reparaturen). Im Durchschnitt empfehlen wir, jährlich 1 % des Immobilienwerts beiseite zu legen.
  Konkret bedeutet dies, dass Sie diese Immobilienerträge bei den Steuerbehörden des Kantons versteuern müssen und Ihre Mieteinnahmen in Ihrem „weltweiten Einkommen“ angeben müssen. Glücklicherweise profitieren Sie dank des Steuerabkommens zwischen Frankreich und der Schweiz von einer Steuergutschrift auf die bereits in der Schweiz gezahlten Steuern, um eine strafende Doppelbesteuerung zu vermeiden.
• Der EUR/CHF-Wechselkurs: Ein Thema, das Grenzgängern wohlbekannt ist – Sie müssen Ihre Schweizer Franken in Euro umtauschen, um Ihre Mieteinnahmen nach Frankreich zu überweisen. Das Problem dabei ist, dass die Entwicklung des Wechselkurses und die Umrechnungsgebühren Ihre Rendite beeinflussen können. Um von den besten Kursen zu profitieren und Ihre Überweisungen zu optimieren, ist es sinnvoller, einen Devisenumtauschdienst wie b-sharpe zu nutzen!

Zürich: ein dynamischer und internationaler Immobilienmarkt

Zürich gilt als die Stadt mit der siebthöchsten Lebensqualität weltweit und verfügt über eine hervorragende Infrastruktur. Überzeugt von der wirtschaftlichen Stabilität sowie dem kulturellen und sportlichen Angebot der Stadt, hatten sich dort Ende 2024 bereits 448 664 ständige Einwohner niedergelassen, womit Zürich die bevölkerungsreichste Stadt der Schweiz ist.

Auch heute noch steigt die Nachfrage auf dem Wohn- und Gewerbeimmobilienmarkt stetig an! Seit zehn Jahren nimmt die Zahl der Haushalte kontinuierlich zu, was die Schweiz zu einem idealen Ort für Investitionen oder einen Umzug macht.

Leider ist die Zahl der leerstehenden Wohnungen in Zürich nach wie vor extrem niedrig. Im Jahr 2024 lag die Leerstandsquote in der Stadt bei 0,58 %, was auf einen anhaltenden Wohnungsmangel hindeutet. Diese Quote liegt unter dem nationalen Durchschnitt, der am 1. Juni 2024 bei 1,08 % lag.

Um dieser steigenden Nachfrage gerecht zu werden, wurden 2023 in Zürich mehr als 3 000 neue Wohnungen fertiggestellt – ein Fünfjahresrekord. Zu den bemerkenswerten Projekten zählt die 2024 begonnene Entwicklung des Zürcher Innovationsparks in Dübendorf, mit dem ein städtischer Campus für Forscher und die breite Öffentlichkeit geschaffen werden soll.

Die beliebtesten Stadtteile von Zürich sind:

• Wollishofen;
• Seefeld;
• die Altstadt;
• Enge;
• Weinegg;
• Friesenberg;
• Alt-Wiedikon.

Generell sind die Nähe zur Limmat und eine südliche Lage zwei Faktoren, die den Wert von Immobilien steigern. Auch heute noch kann man bei Mietinvestitionen in Zürich mit einer Rendite zwischen 2,5 und 3,5 % rechnen, und das trotz eines durchschnittlichen Quadratmeterpreises von 16’676 CHF für eine Wohnung und 16’336 CHF für ein Haus.

#2 Genf: Hohe Nachfrage und knappe Immobilien

Als unverzichtbares Finanzzentrum beherbergt Genf 400 Handelsunternehmen, 130 multinationale Konzerne und 22 Nichtregierungsorganisationen (NGOs). Was seine Bedeutung als Finanzplatz angeht, ist Genfs Ruf unbestritten. Dies erklärt zweifellos die anhaltende Nachfrage nach Haupt- oder Zweitwohnsitzen sowie einen stetigen Preisanstieg auf dem Schweizer Markt, der durch ehrgeizige Bauprojekte und ein relativ knappes Wohnungsangebot getrieben wird.

Die Stadt zieht sowohl große Unternehmen und professionelle Investoren als auch eine große Zahl von Grenzgängern an. Sie ist zudem eines der beliebtesten Ziele für Immobilieninvestitionen in der Schweiz, insbesondere für gut gelegene Einzimmerwohnungen oder Renditeobjekte in der Nähe von Verkehrsanbindungen.

Eine niedrige Kriminalitätsrate, günstige Steuerbedingungen und hohe Gehälter sind allesamt Faktoren, die erklären, warum sich viele Franzosen dazu entschließen, nach Genf auszuwandern. Hinzu kommen die kurzen Bearbeitungszeiten für die Erteilung einer Arbeitserlaubnis (5 Tage) für alle qualifizierten Bürger der Europäischen Union. Dennoch ist festzustellen, dass der Kanton im Januar 2025 immer noch eine Arbeitslosenquote von 4,8 % verzeichnete, was der zweithöchsten Quote des Landes entspricht.

#3 Bern: ein stabiler Markt mit erschwinglichen Preisen

Mit rund 140’000 ständigen Einwohnern weist die zum UNESCO-Weltkulturerbe gehörende Stadt eine deutlich geringere Bevölkerungsdichte auf als Zürich und Genf. Trotz hoher Immobilienpreise (9’572 CHF pro m² für eine Wohnung, 9’219 CHF pro m² für ein Haus) und eines knappen Angebots an Immobilien besticht Bern durch seinen Status als Drehscheibe der internationalen Diplomatie. Zudem ist festzustellen, dass sich die Preise allmählich stabilisieren.

Spitzenunternehmen und -branchen (Pharmazie, Druckindustrie und Technologie) beschäftigen eine große Zahl von Menschen mit Migrationshintergrund, die einen bedeutenden Anteil an der Gesamtbevölkerung ausmachen. Das mittelalterliche Stadtzentrum (Innere Stadt) erstreckt sich über eine Halbinsel, die von der Aare umgeben ist.

Vier Stadtviertel gliedern das Stadtzentrum nach Farben:

• das Rotlichtviertel (Rotes Quartier);
• das Gelbe Viertel (Gerlbesquartier);
• das grüne Viertel;
• das weiße Viertel.

Obwohl die heutigen historischen Straßen nach wie vor zu eng sind, um einen reibungslosen Autoverkehr und Parkmöglichkeiten zu gewährleisten, wurden Lösungen gefunden: öffentliche Verkehrsmittel, S-Bahnen, Radwege … Es gibt sogar eine Standseilbahn, um die Fortbewegung innerhalb der Stadt zu erleichtern.

Zudem ist Bern eine Stadt mit vielen unterschiedlichen Stadtteilen. So lassen sich hier sowohl in den höher gelegenen Lagen (wie den Quartieren Langgässe oder Kirchenfeld) als auch am Ufer der Aare (in Gebieten wie Marzili und Matte) Investitionen tätigen. Wenn Sie die Chancen zu ergreifen wissen, sobald sie sich bieten, kann die Bundeshauptstadt und Sitz der Schweizer Regierung noch immer attraktive Investitionsmöglichkeiten bieten.

#4 Lausanne: eine aufstrebende Studentenstadt

Als Hauptstadt des Kantons Waadt verfügt die Stadt Lausanne über einen Immobilienmarkt mit hohen Mietrenditen und einer Leerstandsquote von durchschnittlich 1,01 %. Da die Immobilienpreise 30 % über dem kantonalen Durchschnitt liegen, gehört Lausanne zu den 10 % der Gemeinden mit den höchsten Preisen im Kanton.

Grund für diesen starken Wettbewerb auf dem Lausanner Immobilienmarkt sind ein dynamischer Ballungsraum sowie ein großes wirtschaftliches und demografisches Potenzial. Dieses Kulturzentrum am Ufer des Genfer Sees zieht dank seines Hochschulzentrums EPFL-Unil sowohl Arbeitnehmer als auch Unternehmer und Studierende an. All diese Ströme machen Mietinvestitionen zu einer wahren Goldgrube und bieten gleichzeitig eine gewisse Anlagesicherheit!

#5 Lugano: Immobilienangebote und attraktive Steuerbedingungen

Die größte Stadt des Kantons Tessin, die nach Zürich und Genf an dritter Stelle der Finanzzentren steht, verzeichnet seit nunmehr rund zwanzig Jahren ein starkes Wachstum.

Tatsächlich bietet Lugano seinen Einwohnern:

• kulturelle Aktivitäten (Museen, Musikveranstaltungen wie das Lugano Festival…) ;
• sportliche Aktivitäten (Golf, Wandern in den Alpen…).

Was Lugano jedoch wirklich auszeichnet, ist vor allem das friedliche Lebensumfeld trotz der Urbanisierung. Mit weniger als 64.000 Einwohnern stellt die Stadt eine ideale Investition für Luxusimmobilien inmitten üppiger Natur dar. Zu nennen sind hier insbesondere der Monte Brè und der Monte San Salvatore.

Castagnola, Collina d’Oro, Ruvigliana… In der Region schießen Luxusvillen wie Pilze aus dem Boden; man sollte also die Augen offen halten, um das seltene Juwel zu finden, in das man investieren kann!

Sind Sie Grenzgänger und möchten Sie in einer dieser Städte in der Schweiz investieren? Dann müssen Sie alle Feinheiten kennen, um einen Immobilienkredit in Fremdwährung aufzunehmen und dabei Ihr Wechselkursrisiko auf ein Minimum zu reduzieren.

Ja, die Lebenshaltungskosten in der Schweiz können die Rentabilität einer Immobilieninvestition beeinflussen, jedoch nicht unbedingt negativ. Selbst wenn die Anschaffungskosten, die Nebenkosten oder die Hypothekenfinanzierung anfangs hoch sind, werden diese Kosten in der Regel durch die starke Mietnachfrage und steigende Mieten ausgeglichen, insbesondere in wachstumsstarken Regionen wie der Westschweiz. Über die Bruttorentabilität hinaus führt der Anstieg der Lebenshaltungskosten tendenziell auch zu einem Wertzuwachs der Immobilien und damit Ihres investierten Kapitals.

Zusammenfassend lässt sich sagen: Selbst in einem Land mit hohen Lebenshaltungskosten bleibt ein gutes Immobilienprojekt – sofern es gut bewertet, gut finanziert und gut gelegen ist – eine effektive und rentable Immobilieninvestition.

Ein Grenzgänger kann durchaus in Immobilien in der Schweiz investieren, auch wenn er nicht im Land wohnt. Die Schwierigkeit besteht, abgesehen von den hohen Preisen, darin, dass hierfür gute Kenntnisse der lokalen Vorschriften erforderlich sind, insbesondere in Bezug auf Finanzierung, Steuern und Eigentumsrecht. Zahlreiche Kantonalbanken und Finanzinstitute bieten die Möglichkeit, ein Bankkonto in der Schweiz zu eröffnen, mit Lösungen, die speziell auf Franzosen zugeschnitten sind. Achtung: Oft verlangen sie einen höheren Eigenanteil als bei Schweizer Einwohnern.

So kann beispielsweise der Kauf eines Einzimmerappartements oder eines kleinen Renditeobjekts in Grenznähe (Genf, Basel usw.) eine kluge Strategie sein, wenn man beabsichtigt, diese Immobilie zu vermieten. Dank der Nähe zu Frankreich und der starken Mietnachfrage kann die Mietrendite sehr attraktiv bleiben, selbst wenn man die Anschaffungs- und Unterhaltskosten berücksichtigt.