Immobilienkauf in der Schweiz: Der umfassende Leitfaden 2022

Im vergangenen Jahr stiegen die Kaufpreise für Einfamilienhäuser um mehr als 5 %, und dieser Trend dürfte sich auch 2022 fortsetzen. Der ideale Zeitpunkt, um den Sprung zu wagen und in Schweizer Immobilien zu investieren! 

Entdecken Sie in unserem umfassenden Leitfaden alle Besonderheiten und wichtigsten Schritte beim Kauf einer Immobilie in der Schweiz – ganz gleich, ob Sie Schweizer Staatsbürger, Expat oder Nichtansässiger sind.

Die Besonderheiten des Schweizer Immobilienmarktes

Der Schweizer Immobilienmarkt

Obwohl der Schweizer Immobilienmarkt Ähnlichkeiten mit den Märkten seiner Nachbarländer aufweist, insbesondere mit dem französischen Markt, weist er doch eine Reihe von Besonderheiten auf. Er zeichnet sich vor allem durch die Immobilienpreise aus, die in vielen Kantonen des Landes im Allgemeinen relativ hoch sind. 

So beträgt der Durchschnittspreis einer Wohnung in der gesamten Schweiz das Sechsfache des durchschnittlichen Jahreseinkommens eines Schweizer Haushalts. Bei Einfamilienhäusern ist dieses Verhältnis noch höher: Deren Durchschnittspreise liegen bei nicht weniger als dem Achtfachen dieses Jahreseinkommens!

Diese Zahlen erklären ganz logischerweise eine weitere Besonderheit des Schweizer Immobilienmarktes: die Dominanz des Mietwohnungsmarktes. Tatsächlich wohnen fast 60 % der Schweizer Bevölkerung zur Miete, und nur 34 % der Schweizer Bürger sind Eigentümer ihres Hauptwohnsitzes (gegenüber mehr als 50 % in Frankreich). 

Neben den höheren Immobilienpreisen lässt sich diese Situation insbesondere durch die im Vergleich zu anderen Ländern komplizierteren Bedingungen für den Erwerb von Wohneigentum erklären, aber auch durch ein Steuersystem, das Mieter gegenüber Eigentümern begünstigt.

Ausländische Staatsangehörige: Wie kaufe man eine Immobilie in der Schweiz?

Staatsangehörige mit Wohnsitz in der Schweiz

Selbstverständlich haben alle Schweizer Staatsangehörigen das Recht, in ihrem Land eine Immobilie zu erwerben, sei es als Haupt- oder Zweitwohnsitz. Doch wie sieht es mit ausländischen Staatsangehörigen aus, die in der Schweiz wohnen?

Staatsangehörige von Mitgliedstaaten der Europäischen Union (EU) oder der Europäischen Freihandelsassoziation (EFTA) verfügen beim Erwerb von Immobilien über genau dieselben Rechte wie Schweizer Staatsbürger. Daher benötigen diese Staatsangehörigen keine besondere Bewilligung, um in der Schweiz eine Immobilie zu erwerben.

Für Staatsangehörige aus Drittstaaten ist der Erwerb einer Immobilie in der Schweiz mit einem höheren Aufwand verbunden. 

Tatsächlich muss ein Staatsangehöriger mit diesem Profil die folgenden drei Voraussetzungen erfüllen, um eine Hauptwohnung zu erwerben:

• über eine gültige Aufenthaltsgenehmigung verfügen (in der Regel eine Aufenthaltsbewilligung B);
• in der Wohnung zu wohnen, deren Erwerb geplant ist (sofern er dort seinen Wohnsitz hat);
• Bei einem Neubau muss spätestens ein Jahr nach dem Erwerb des Grundstücks mit den Bauarbeiten begonnen werden.

Sind diese besonderen Voraussetzungen erfüllt, ist für den Kauf keine Genehmigung erforderlich.

Staatsangehörige von Drittstaaten benötigen jedoch eine Bewilligung für den Erwerb folgender Arten von Immobilien (sie müssen daher einen Antrag bei einer kantonalen Behörde stellen):

• Ferienwohnungen;
• die Wohneinheiten in einem Aparthotel;
• Zweitwohnsitze.

Achtung: Ausländische Staatsangehörige, die in der Schweiz eine Liegenschaft besitzen, haben damit noch keinen Anspruch auf eine Aufenthaltsbewilligung.

Nicht in der Schweiz ansässige Personen

Für Ausländer, die ihren Wohnsitz außerhalb der Schweiz haben, gelten unabhängig von ihrer Staatsangehörigkeit wesentlich strengere Bedingungen für den Erwerb von Immobilien. Um Einzelheiten zu diesen Beschränkungen zu erfahren, müssen Sie sich an die zuständige kantonale Behörde wenden, d. h. an das Grundbuchamt oder das Grundbuchinspektorat.

Die Schweizer Gesetzgebung ist jedoch wesentlich flexibler, was den Erwerb von Immobilien zu wirtschaftlichen Zwecken (Geschäfte, Werkstätten, Büros…) durch Ausländer ohne Wohnsitz in der Schweiz betrifft. In diesem speziellen Fall ist für den künftigen Käufer tatsächlich keine Bewilligung erforderlich!

Gut zu wissen: Aus diesem Grund gründen viele Ausländer, die nicht in der Schweiz wohnen (insbesondere Franzosen), eine Gesellschaft in der Schweiz, um eine Aufenthaltsbewilligung zu erhalten, damit sie zunächst eine Immobilie mieten und nach Ablauf einer behördlichen Wartefrist von fünf Jahren eine Wohnung erwerben können. 

Die Suche nach einer Immobilie in der Schweiz und deren Finanzierung

Bewertung der Immobilie und Preisverhandlung

Auch wenn die Formalitäten beim Kauf einer Immobilie in der Schweiz oft komplexer sind als in anderen EU-Ländern, sind die wichtigsten Schritte des Kaufprozesses relativ leicht zu verstehen.

Wenn Sie die ideale Immobilie gefunden haben, müssen Sie deren Wertermittlung vornehmen lassen. Diese wird in der Regel von Ihrer Bank durchgeführt, genauer gesagt von Ihrem Kundenberater im Rahmen Ihres Hypothekenantrags. Dies ist ein entscheidender Schritt, da Ihre Bank auf der Grundlage dieser Wertermittlung entscheidet, ob sie Ihr Finanzierungsvorhaben genehmigt oder ablehnt, und den Umfang der Finanzierung festlegt.

Was das Verhandeln angeht, sollten Sie wissen, dass dies auf dem Schweizer Immobilienmarkt so gut wie unmöglich ist. Und das aus gutem Grund: Sowohl Verkäufer als auch Bauträger wissen ganz genau, dass das Angebot an Immobilien weit hinter der Nachfrage zurückbleibt. Daher sind Verhandlungen sehr selten. 

Manchmal sind sie jedoch denkbar, insbesondere beim Kauf einer Altbauimmobilie oder wenn Sie mehrere Kaufoptionen haben und somit den Wettbewerb spielen lassen können – was in der Schweiz allerdings äußerst selten vorkommt. 

Ein weiterer möglicher Verhandlungshebel ist die Bewertung Ihrer Immobilie: Liegt diese unter dem vom Verkäufer geforderten Preis (und wird Ihr Darlehensantrag daher abgelehnt), können Sie dieses Argument nutzen, um den Preis zu senken.

In der Regel bestimmt also die Bewertung der Bank den endgültigen Kaufpreis der Immobilie, die Sie erwerben möchten – es sei denn natürlich, der Verkäufer ist sich sicher, einen Käufer zu einem höheren Preis zu finden.

Achtung: Aufgrund des starken Wettbewerbs unter den Käufern könnten Sie gezwungen sein, einen höheren Preis als erhofft zu akzeptieren, um Ihre Traumimmobilie zu erhalten!

Wie finanziert man den Kauf einer Immobilie in der Schweiz?

Das Eigenkapital

Die Frage des Eigenkapitals ist für den Schweizer Immobilienmarkt spezifisch und beim Kauf einer Immobilie von entscheidender Bedeutung. Um in der Schweiz Eigentümer zu werden, müssen Sie nämlich mindestens 20 % des Gesamtkaufpreises Ihrer zukünftigen Immobilie aufbringen. Dieser Betrag, auch als Beleihungsquote bezeichnet, entspricht dem Eigenkapital, das beispielsweise auf dem französischen Markt verlangt wird.

Um also eine Immobilie im Wert von 1’200’000 CHF zu erwerben, müssen Sie mindestens 240’000 CHF Eigenkapital aufbringen.

Bitte beachten Sie: Diese Regel, wonach mindestens 20 % Eigenkapital erforderlich sind, gilt in allen Kantonen und bei allen Bankinstituten. Ohne diesen Eigenkapitalanteil ist es Ihnen nicht möglich, eine Wohnung oder ein Haus zu erwerben, unabhängig von der Höhe Ihres monatlichen Einkommens.

Zudem ist die Höhe des Eigenkapitals nicht die einzige Vorgabe. Diese Eigenkapitalbeteiligung muss auf eine bestimmte Weise aufgeteilt werden, und zwar:

• Mindestens 10 % müssen aus Ihren eigenen Mitteln stammen (Ersparnisse, Lebensversicherung, 3. Säule …);
• 10 % müssen entweder aus Ihren liquiden Mitteln oder aus Ihrer 2. Säule (BVG) stammen.

Gut zu wissen: Wenn Sie im Ausland leben und Ihr Eigenkapital nicht in Schweizer Franken vorliegt, empfehlen wir Ihnen, einen auf Online-Währungsumtausch spezialisierten Dienst wie den von b-sharpe in Anspruch zu nehmen – dieser ist deutlich günstiger als der Umtausch bei Banken!

Die Verschuldungsquote

Neben dem Eigenkapital ist Ihre Verschuldungsquote – oder Kreditwürdigkeit – entscheidend für die Finanzierung Ihres Immobilienkaufs. Anhand dieser Quote kann die Bank den Höchstbetrag abschätzen, den Sie entsprechend Ihrem Jahreseinkommen aufnehmen (und natürlich zurückzahlen) können.

Gut zu wissen: Es empfiehlt sich, die eigene Kreditwürdigkeit bereits vor den ersten Schritten bei den Banken zu ermitteln, um von Anfang an gezielt nach Immobilien zu suchen, die Ihrem persönlichen Budget entsprechen.

Ihre Verschuldungsquote wird somit anhand Ihrer künftigen Kreditraten und Ihres Einkommens ermittelt. Bei den meisten Schweizer Banken dürfen die gesamten Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb Ihrer Immobilie (Kreditraten, Unterhaltskosten) 33 % Ihres jährlichen Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Diese Berechnung berücksichtigt bereits bestehende Kosten (andere Kredite, Leasingverträge usw.).

Die Hypothek

Das Hypothekendarlehen ist das Kernstück der Finanzierung eines Immobilienkaufs in der Schweiz. Es entspricht dem Betrag, den Ihre Bank Ihnen voraussichtlich zur Verfügung stellen wird, sofern Sie die zuvor beschriebenen Voraussetzungen (Eigenkapital und Kreditwürdigkeit) erfüllen, um Ihre Immobilie zu erwerben.

Wie Sie sicher bemerkt haben, darf die Höhe Ihres Hypothekendarlehens nur 80 % des Gesamtkaufpreises Ihrer zukünftigen Immobilie betragen; dieser Prozentsatz entspricht dem Beleihungssatz.

Der von Ihrer Bank gewährte Kreditbetrag gliedert sich wie folgt in zwei separate Teile:

• die erste Rangstufe, die zwischen 0 % und 65 % des Wertes der Immobilie umfasst;
• die zweite Hypothek, die zwischen 65 % und 80 % des Immobilienwerts abdeckt.

Dies ist eine weitere Besonderheit des Immobilienkaufs in der Schweiz: Während der Käufer in Frankreich oder Spanien den gesamten Kreditbetrag zu einem festgelegten Zeitpunkt zurückzahlen muss, muss der Schweizer Käufer nur die zweite Hypothek tilgen.

Tatsächlich ist die erste Hypothekenstufe tilgungsfrei: Der Kreditnehmer zahlt nur die Zinsen zurück und bleibt gegenüber seiner Bank verschuldet. Die zweite Hypothek ist hingegen tilgbar: Der Kreditnehmer zahlt sowohl das Kapital als auch die Zinsen zurück. Dieses für die Schweiz spezifische System ermöglicht somit eine Steuerersparnis, da die Zinsen abzugsfähig sind.

In einem typischen Fall sieht die Finanzierung Ihres Immobilienkaufs also wie folgt aus:

• 20 % Eigenkapital;
• 15 % Hypothekendarlehen (zweitrangig)
• 65 % Hypothek (erstes Rang)

Der Ablauf beim Kauf einer Immobilie in der Schweiz

Die Formalitäten beim Notar

Sobald Sie die passende Immobilie zu einem für Sie akzeptablen Preis gefunden haben und Ihr Hypothekendarlehen bewilligt wurde, müssen Sie den Kauf noch bei einem Notar abschließen.

In den meisten Fällen wählt der Käufer den Notar aus, der die Beglaubigung der Transaktion übernimmt. Dies ist ein wesentlicher Schritt, denn ohne notarielle Beglaubigung ist die Immobilientransaktion nicht rechtsgültig und Ihr Kauf ist ungültig.

Zunächst erstellt Ihr Notar einen Kaufvertrag, den Sie gemeinsam mit dem Verkäufer unterzeichnen müssen. Dieser Vertrag „sichert“ die Immobilie und verhindert so, dass der Verkäufer sie an jemand anderen verkauft. Als Gegenleistung für diese Bindung müssen Sie eine Anzahlung in Höhe von 10 % des Gesamtwerts der Immobilie leisten. 

Bitte beachten Sie: Wenn Sie nicht in der Schweiz ansässig sind, können diese Schritte nur durchgeführt werden, wenn die zuständige kantonale Behörde dem Verkaufsverfahren zugestimmt hat, was in der Regel zwei bis drei Monate dauert. Im Falle einer Ablehnung wird Ihnen Ihre Kaution zwar zurückerstattet, Sie müssen jedoch dennoch die Notarkosten tragen.

Sobald diese ersten Schritte abgeschlossen sind, erstellt der Notar die Kaufurkunde, die von beiden Parteien gelesen und unterzeichnet und anschließend vom Notar beim Grundbuchamt des betreffenden Kantons hinterlegt werden muss. Anschließend müssen Sie die restlichen 90 % des Gesamtkaufpreises Ihrer zukünftigen Immobilie beim Notar hinterlegen.

Um den Verkauf abzuschließen, überweist dieser den unter Treuhandverwaltung stehenden Betrag an den Verkäufer und überträgt Ihnen das Eigentum an der Immobilie; anschließend erhalten Sie, in der Regel nach etwa zwei Wochen, einen Auszug aus dem Grundbuch, der bestätigt, dass die Immobilie nun tatsächlich Ihnen gehört.

Die Besteuerung und das Steuerrecht im Schweizer Immobilienbereich

Die Grundsteuer

Ein weiterer wichtiger Aspekt, den es beim Kauf einer Immobilie zu berücksichtigen gilt, ist die Besteuerung. Auch hier weist die Schweiz gewisse Besonderheiten auf, über die man sich vor dem Erwerb einer Immobilie in der Schweiz besser informieren sollte.

Zunächst einmal sollten Sie wissen, dass ein Schweizer Immobilienbesitzer zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet ist. Der Steuersatz beträgt maximal 3 %. Die Schweizer Grundsteuer wird jährlich erhoben und berechnet sich auf der Grundlage des Marktwerts der Immobilie, der sich nach Angebot und Nachfrage auf dem Schweizer Markt richtet.

In einer Reihe von Kantonen wird diese Steuer jedoch nicht erhoben, darunter insbesondere:

• Zürich;
• Schwyz;
• Zug;
• Solothurn;
• Basel-Landschaft;
• Glarus;
• Neuchâtel;
• Aargau. 

Die Immobilienvermögenssteuer

Im Gegensatz zur Grundsteuer wird die Schweizer Liegenschaftssteuer auf der Grundlage des Steuerwerts der Liegenschaft und nicht auf der Grundlage ihres Verkehrswerts berechnet. Folglich werden alle an Ihre Bank gezahlten Zinsen vom steuerpflichtigen Wert der Liegenschaft abgezogen.

Gut zu wissen: Der Steuersatz für die Schweizer Liegenschaftssteuer variiert je nach Kanton. 

Die Mietwertsteuer

Die Eigenheimsteuer ist zweifellos die für die Schweiz spezifischste Steuerart und wird von Ausländern meist nur unzureichend verstanden. Es handelt sich um eine Steuer, die dem Einkommen entspricht, das der Eigentümer durch die Vermietung seiner Immobilie erzielen könnte.

Die Mietwertsteuer ist also eigentlich eine Einkommenssteuer, die auf dem Mietwert der Immobilie basiert. Dies lässt sich damit erklären, dass nach schweizerischem Recht davon ausgegangen wird, dass ein Immobilienbesitzer theoretisch über zusätzliche Einkünfte verfügt, da er keine Miete zahlt.

Gut zu wissen: Da sich die Steuer auf den Mietwert nach dem Anteil berechnet, den der Eigentümer der Immobilie tatsächlich hält, fällt diese Steuer umso höher aus, je höher die Tilgung im Rahmen seines Hypothekendarlehens ist. 

Die zusätzlichen Kosten beim Kauf einer Immobilie in der Schweiz

Neben den verschiedenen Steuern, die der neue Eigentümer einer Immobilie in der Schweiz entrichten muss, sind weitere Kosten zu berücksichtigen, nämlich:

• die Notarkosten, die sich in der Regel auf 0,02 % bis 1 % des Gesamtkaufpreises belaufen;
• die Eintragungsgebühren für Urkunden, die je nach Kanton in der Regel zwischen 1 % und 1,5 % des Gesamtkaufpreises betragen;
• die Grunderwerbssteuer, die in der Regel 4 % des Gesamtkaufpreises beträgt, wobei sie je nach Kanton variiert (in Zürich wurde sie beispielsweise abgeschafft);
• die Mehrwertsteuer (MwSt.), die in der Regel 7,6 % beträgt, wobei sie je nach Kanton variieren kann.

Hohe Preise, Eigenkapitalbedarf, Hypothekarkredit… Der Schweizer Immobilienmarkt weist zahlreiche Besonderheiten auf. Ob Sie nun Schweizer Staatsbürger, Expat oder Nichtansässiger sind – Sie kennen nun alle Abläufe und sind in der Lage, Ihr Immobilienkaufvorhaben ganz entspannt zum Abschluss zu bringen.

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