Investir dans l’immobilier en Suisse : le guide complet et les meilleures villes

Votre objectif est de faire fructifier votre capital, de générer des revenus locatifs ou de sécuriser un placement à long terme ? Que vous soyez résident suisse, français ou frontalier, ce guide complet vous donne les clés pour choisir la meilleure stratégie d’investissement locatif. La Suisse regorge d’opportunités pour investir dans l’immobilier : découvrez un panorama des 5 villes où l’offre de logement est la plus intéressante pour les investisseurs.

La Suisse se distingue comme l’un des marchés les plus attractifs au monde, combinant de bons rendements, des taux bas et une qualité de vie exceptionnelle ! Oui, l’immobilier suisse est cher, mais il reste sûr et performant à long terme par rapport aux nombreuses options d’investissement disponibles, que vous soyez suisse ou français.

Un placement sûr et performant sur le long terme

Le principal problème de la bourse est sa forte fluctuation. A contrario, l’immobilier suisse offre des croissances stables sur la durée : +3,2 % en moyenne entre 2000 et 2021. Les variations cycliques des prix restent contenues (entre -4 % et +16 %), ce qui en fait un investissement sécurisé, même en période d’instabilité économique.

Pour les investisseurs suisses, français et frontaliers, le marché suisse est l’opportunité de bâtir un patrimoine stable avec un risque de perte bien plus limité que d’autres types de placements. Et même si tout investissement comporte des risques, le marché immo suisse est un excellent compromis pour allier performance et sécurité.

L’immobilier suisse : des rendements stables, supérieurs aux obligations

Concrètement, l’immobilier résidentiel suisse a affiché un rendement annuel moyen d’environ 3 % entre 2014 et 2023. Sur cette période, les obligations suisses ont seulement enregistré un rendement annuel moyen de 0,64 %. Ce rendement élevé s’explique en grande partie par les loyers élevés des biens. Et c’est sans compter la hausse du prix du m², qui fait grimper leur valeur dans le temps.

Pour évaluer la rentabilité d’un investissement immobilier en Suisse, une analyse rigoureuse du marché s’impose. Pour faire le bon choix, quelques indicateurs clés sont à connaître et à mesurer :

• Le prix de l’immobilier détermine l’essentiel de la valeur d’un bien, et donc de votre capital. Entre 2000 et 2021, la valeur des appartements a grimpé de 93%, soit >3% par an en moyenne. Mais chaque canton, chaque ville et même chaque quartier affichent des performances et des écarts de prix importants.
  
• L’évolution des loyers va orienter la croissance de vos revenus locatifs d’année en année. En 2024, ils se sont par exemple valorisés de +4,7 %, portés par une demande excédant l’offre.
  
• Le rendement locatif brut mesure la rentabilité de votre bien par rapport à son prix d’achat. Concrètement, une maison achetée 600 000 CHF et louée 1 500 CHF/mois se situera par exemple dans la moyenne nationale suisse (=3 % annuel). Certains quartiers peuvent même dépasser les 6 %.
  
• Le rendement locatif net mesure la rentabilité en prenant en compte vos charges fixes, comme les assurances, les impôts locaux, les intérêts et l’entretien. Pour calculer le rendement net, vous devrez donc déduire des charges des loyers perçus. Exemple : un bien de 600 000 CHF avec un loyer de 1 500 CHF/mois et 4 000 CHF de charges annuelles aura un rendement locatif net de 2,3%, dans la moyenne nationale.
  
• Le taux de vacance reflète la facilité de louer un bien. Mais un bien suisse ne reste jamais vide longtemps, avec seulement 1,1 % de vacance au niveau national, et à 0,6 % dans les grandes villes. La forte demande du marché immobilier est très rassurante pour les investisseurs à la recherche de sécurité.

Rendement locatif brut et net selon les villes

Les rendements diffèrent fortement selon la localisation. En général, ils sont plus faibles dans les grandes villes, alors que les cantons périphériques se démarquent par des rendements nettement plus intéressants :

Alternatives : fonds immobiliers, ETF et crowdfunding

L’investissement immobilier en suisse vous paraît inaccessible ? Dans ce cas, il sera plus intéressant de choisir un des nombreux produits qui permettent d’investir sous la forme de placements financiers. Cette solution vous permet ainsi de vous exposer au marché immobilier suisse sans avoir à gérer directement un bien, et sans y investir toutes ses économies !

• Crowdfunding immobilier : avec ticket d’entrée bas (à partir de quelques milliers de francs), cette méthode vous permet de participer à un projet précis de façon collective. Mais attention, si ce format d’investissement est parfois très rémunérateur, il est aussi plus risqué que les produits financiers classiques.
• Les fonds immobiliers cotés (aussi appelées SIIC) : simples à acquérir et à revendre (bonne liquidité), ils offrent des rendements autour de 3 à 4 %.
• ETF immobiliers : permet de cibler un marché cible (la Suisse ou un ensemble de pays) à frais réduits. Leurs rendements vont dépendre des marchés financiers et des performances du marché en question.

Cet anglicisme décrit un principe simple : acheter un bien immobilier pour le louer. Vous générez des revenus réguliers, tout en vous constituant un capital qui va prendre de la valeur au fil du temps !

Qu’est-ce que le buy-to-let et comment ça fonctionne en Suisse ?

En Suisse comme ailleurs, le financement d’immobilier locatif est encadré par des règles bancaires strictes : apport personnel élevé (souvent 20 à 25 % minimum), un contrôle serré de la capacité d’endettement (autour d’un tiers de vos revenus), et parfois avec l’obligation de passer par une régie pour gérer les loyers.

Les risques : vacances, charges PPE, entretien et fiscalité

Le marché immobilier suisse offre de belles opportunités, mais aussi des contraintes qu’il faut connaître. Voici les principaux risques à prendre en compte avant d’acheter :

• La fiscalité : en Suisse, les loyers sont imposés à la source, même en tant que résident fiscal français. Mais attention, vous devrez aussi anticiper vos déclarations au fisc français.
• La vacance locative : il existe toujours un risque de période sans locataire. Même si le taux de vacance est bas (1,1 % au niveau national et 0,6 % dans les grandes villes), l’inoccupation de votre bien peut vous mettre à risque lors du paiement de vos mensualités.
• Les charges PPE (Propriété Par Étages) : dans une copropriété, vous devez contribuer aux frais communs : entretien des parties communes, fonds de rénovation, assurance de l’immeuble… Ces charges vont mécaniquement réduire le rendement net.
• L’entretien du bien : prévoir un budget annuel pour la maintenance (peinture, remplacement d’équipements, réparations). En moyenne, nous recommandons de mettre de côté 1 % de la valeur du bien par an.
  Concrètement, vous paierez donc l’impôt sur ce revenu foncier auprès des autorités fiscales du canton, puis vous devrez déclarer vos loyers perçus dans vos « revenus mondiaux ». Heureusement, grâce à la convention fiscale France–Suisse, vous bénéficierez d’un crédit d’impôt sur ceux déjà réglés en suisse pour vous éviter une double imposition punitive.
• Le taux de change EUR/CHF : sujet bien connu des frontaliers, il vous faudra convertir vos francs suisses en euros pour rapatrier vos revenus locatifs en France. Le problème, c’est que l’évolution du taux de change et les frais de conversion peuvent donc faire varier vos rendements. Pour bénéficier des meilleurs taux et optimiser vos transferts, il est plus intéressant d’adopter un service de change comme b-sharpe !

Zurich : un marché immobilier dynamique et international

Reconnue comme la 7ème ville offrant la meilleure qualité de vie au monde, Zurich dispose d’une excellente infrastructure. Convaincus par sa stabilité économique et par la vie culturelle et sportive qu’elle propose, 448 664 habitants permanents y avaient déjà élu domicile en fin 2024, ce qui en fait la première ville suisse en termes de démographie.

Aujourd’hui encore, la demande sur le marché résidentiel et sur l’immobilier commercial ne fait qu’augmenter ! Depuis 10 ans, le nombre de ménages est en constante augmentation, ce qui en fait un lieu idéal pour investir ou s’installer en suisse.

Malheureusement, le nombre de logements vacants à Zurich reste extrêmement bas. En 2024, le taux de vacance dans la ville était de 0,58 %, reflétant une pénurie persistante de logements. Ce taux est inférieur à la moyenne nationale, qui était de 1,08 % au 1er juin 2024 .

Pour répondre à cette demande croissante, plus de 3 000 nouveaux appartements ont été construits à Zurich en 2023, marquant un record depuis cinq ans. Parmi les projets notables, le développement du parc d’innovation de Zurich à Dübendorf a débuté en 2024, visant à créer un campus urbain pour les chercheurs et le grand public.

Les quartiers les plus prisés de Zurich sont :

• Wollishofen ;
• Seefeld ;
• la vieille ville ;
• Enge ;
• Weinegg ;
• Friesenberg ;
• Alt-Wiedikon.

De manière générale, la proximité avec la rivière de la Limmat et une localisation méridionale sont deux critères de valorisation des biens immobiliers. Aujourd’hui encore, il est possible d’espérer atteindre un rendement entre 2,5 et 3,5% via l’investissement locatif à Zurich, et ce, malgré un prix moyen au mètre carré de 16’676 CHF pour un appartement et de 16’336 CHF pour une maison.

#2 Genève : forte demande et rareté des biens

Pôle financier incontournable, Genève accueille 400 sociétés de négoce, 130 multinationales et 22 Organisations Non Gouvernementales (ONG). Concernant son autorité en tant que place financière, la réputation de Genève n’est plus à faire. Ceci explique sans doute la demande immobilière constante pour des résidences principales ou secondaires, ainsi qu’une hausse des prix régulière sur le marché suisse, portée par des projets de construction ambitieux et une offre de logements relativement rare.

La ville attire à la fois les grandes entreprises, les investisseurs professionnels, et un grand nombre de travailleurs frontaliers. C’est aussi l’une des destinations privilégiées pour un investissement immobilier en Suisse, notamment dans des studios bien situés, ou des immeubles de rendement proches des transports.

Faible taux de criminalité, fiscalité avantageuse et hauts salaires sont autant de facteurs qui expliquent pourquoi de nombreux français décident de s’expatrier à Genève. Sans compter les courts délais d’obtention d’un permis de travail (5 jours) pour tout citoyen qualifié de l’Union européenne. Malgré cela, on note que le canton enregistrait encore 4,8% de chômage en janvier 2025 soit le 2ème taux le plus élevé du pays.

#3 Berne : un marché stable avec des prix accessibles

Avec environ 140 000 habitants permanents, la ville classée au patrimoine mondial de l’UNESCO propose une densité bien plus faible que Zurich et Genève. Malgré des prix immobiliers élevés (9 572 CHF par m² pour un appartement, 9 219 CHF par m² pour une maison) et une rareté des biens disponibles, Berne attire par son statut de carrefour de la diplomatie internationale. En outre, on note que les tarifs se stabilisent progressivement.

Entreprises et industries de pointe (pharmaceutique, imprimerie et technologie) accueillent une population d’origine étrangère importante qui constitue une part importante de la démographie totale. Le centre médiéval de la ville (Innere Stadt) s’étend sur une péninsule entourée par l’Aar.

Quatre quartiers découpent l’hypercentre par couleur :

• le quartier rouge (Rotesquartier) ;
• le quartier jaune (Gerlbesquartier) ;
• le quartier vert ;
• le quartier blanc.

Bien que les rues historiques actuelles demeurent trop étroites pour permettre une circulation et un stationnement fluide des voitures, des solutions ont été mises en place : transports en commun, trains de banlieue, pistes cyclables… On trouve même un funiculaire pour faciliter les déplacements intra-urbains.

En outre, Berne est une ville pleine de reliefs. Il est donc possible d’y investir aussi bien dans les hauteurs (comme dans les quartiers de Langgässe ou de Kirchenfeld) que sur les bords de l’Aar (dans des secteurs comme Marzili et Matte). Pour peu que vous sachiez saisir les occasions quand elles se présentent, la capitale fédérale et siège du gouvernement suisse peut encore offrir de belles opportunités d’investissement.

#4 Lausanne : une ville étudiante en plein essor

Capitale du canton de Vaud, la ville de Lausanne dispose d’un marché de l’immobilier à fort rendement locatif, avec un taux de vacance de de 1.01 en moyenne. Les montants de l’immobilier, 30% plus élevés que la moyenne cantonale, font entrer Lausanne dans les 10% de communes aux tarifs les plus hauts du canton.

À la source de ce haut niveau de concurrence sur le marché de l’immobilier lausannois, une agglomération dynamique et un fort potentiel économique et démographique. Ce centre culturel situé au bord du lac Léman attire aussi bien les travailleurs que les chefs d’entreprises et étudiants via son pôle EPFL-Unil. Autant de flux qui font de l’investissement locatif une mine d’or, tout en offrant une certaine sécurité de placement !

#5 Lugano : opportunités immobilières et fiscalité attractive

Placée au rang de 3ème centre financier après Zurich et Genève, la plus grande ville du canton du Tessin profite d’un fort développement depuis maintenant une vingtaine d’années.

En effet, Lugano propose à ses habitants :

• des activités culturelles (musées, événements musicaux comme le Lugano Festival…) ;
• des activités sportives (golf, randonnée dans les Alpes…).

Mais ce qui fait réellement la force de Lugano, c’est avant tout un cadre de vie paisible malgré l’urbanisation. Avec moins de 64 000 habitants à l’année, la ville représente un investissement idéal pour les propriétés de luxe à la végétation luxuriante. On pense notamment au Monte Brè et au Monte San Salvatore.

Castagnola, Collina d’Oro, Ruvigliana… Les villas de luxe fleurissent dans la région ; aussi, mieux vaut se tenir aux aguets pour trouver la perle rare sur laquelle investir !

Vous êtes frontaliers et l’une de ces villes vous donne envie d’investir en Suisse ? Vous aurez alors besoin de connaître toutes les subtilités pour contracter un prêt immobilier en devise en réduisant votre risque de change au minimum.

Oui, le coût de la vie en Suisse peut influencer la rentabilité d’un investissement immobilier, mais pas forcément de manière négative. En réalité, même si les frais d’achat, les charges, ou encore le financement hypothécaire sont élevés au départ, ces coûts sont en général compensés par la forte demande locative et des loyers en hausse, surtout dans des zones à forte croissance comme la Suisse romande. Au-delà de la rentabilité brute, la hausse du coût de la vie a aussi tendance à faire grimper la valeur des biens, et donc de votre capital investi.

En résumé : même dans un pays où le coût de la vie est élevé, un bon projet immobilier, bien évalué, bien financé et bien situé, reste un placement immobilier efficace et rentable.

Un travailleur frontalier peut tout à fait investir dans l’immobilier en Suisse, même s’il ne réside pas sur le territoire. La difficulté, à part le prix élevé, est que cela demande une bonne connaissance des règles locales, notamment en matière de financement, de fiscalité et de droit de propriété. De nombreuses banques cantonales et institutions financières permettent d’ouvrir un compte bancaire en suisse, avec des solutions adaptées pour les français. Attention, elles demandent souvent un apport personnel plus élevé que les résidents suisses.

Par exemple, acheter un studio ou un petit immeuble de rendement proche de la frontière (Genève, Bâle, etc.) peut être une stratégie intelligente, avec pour objectif de la faire louer. Grâce à la proximité avec la France et à la forte demande locative, la rentabilité locative peut rester très intéressante, même en tenant compte des frais d’acquisition ou d’entretien.