Alles Wissenswerte über die Besteuerung von Zweitwohnungen in der Schweiz

Träumen Sie davon, sich ein Zweitwohnsitz zu kaufen, um dort ruhige Wochenenden zu verbringen? 

Bevor Sie den Schritt wagen, sollten Sie wissen, dass für Zweitwohnungen in der Schweiz besondere steuerliche Regelungen gelten. Diese betreffen die Besteuerung beim Kauf, die Grundsteuern, die Besteuerung etwaiger Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie die Wertzuwachssteuer beim Wiederverkauf.

Erfahren Sie in diesem Artikel alles über die steuerlichen Auswirkungen beim Erwerb einer Zweitwohnung in der Schweiz.

Zweitwohnungen: Welche Steuern fallen in der Schweiz an?

Beim Kauf einer Immobilie in der Schweiz fallen Erwerbskosten an, unabhängig davon, ob es sich um einen Haupt- oder Zweitwohnsitz handelt und ob der künftige Eigentümer in der Schweiz wohnhaft ist oder im Ausland.

Zu diesen Kosten gehören insbesondere:

• Notarkosten: Bei jedem Immobilienkauf in der Schweiz ist die Hinzuziehung eines Notars vorgeschrieben und kostenpflichtig. Die Honorare dieses Rechtsfachmanns variieren je nach Kanton zwischen 0,1 % und 0,5 % des Kaufpreises.
  
• Handänderungssteuer: In einigen Kantonen ist bei der Übertragung des Eigentums an einer Immobilie die Zahlung einer Steuer fällig, die als Handänderungssteuer bezeichnet wird. Diese Steuer wird nicht in allen Kantonen erhoben. Der Steuersatz wird von jedem Kanton selbst festgelegt und kann zwischen 1 % und 5 % des Kaufpreises variieren.
  
• Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch: Jede Immobilientransaktion muss im Grundbuch eingetragen werden. Es obliegt dem Notar, diese Formalität zu erledigen, deren Kosten ebenfalls von Kanton zu Kanton variieren. In den meisten Fällen hängt die Höhe der Gebühr vom Verkaufspreis der Immobilie ab.

Besitzer einer Zweitwohnung in der Schweiz müssen jedes Jahr eine Grundsteuer entrichten, genau wie bei Hauptwohnsitzen. Alle in der Schweiz gelegenen Immobilien unterliegen dieser Grundsteuer.

Diese Steuer wird auf den Bruttowert der Immobilien berechnet.

Der Steuersatz ist je nach Kanton unterschiedlich und schwankt zwischen 0 % und 0,3 % des von der Steuerverwaltung berechneten Bruttosteuerwerts der Immobilie.

Jeder Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung in der Schweiz, unabhängig davon, ob es sich um einen Haupt- oder Zweitwohnsitz handelt und ob der Eigentümer in der Schweiz wohnhaft ist oder im Ausland, ist zur Zahlung einer Steuer auf den Mietwert dieser Immobilie verpflichtet. Nur Eigentümer, die sich dafür entscheiden, die Immobilie nicht zu vermieten, sind von dieser Steuer befreit.

Diese Steuer wird auf der Grundlage des Mietwerts der Immobilien berechnet, d. h. des Wertes, zu dem die Immobilie voraussichtlich vermietet werden könnte. Jeder Kanton legt die Regeln für die Berechnung des Mietwerts der auf seinem Gebiet gelegenen Immobilien fest, wobei Faktoren wie die Lage der Wohnung, die Wohnfläche, das Baujahr und der Marktpreis berücksichtigt werden.

Gut zu wissen: Einige Kantone haben diese Steuer abgeschafft. Entdecken Sie die 5 dynamischsten Schweizer Städte auf dem Immobilienmarkt.

Zweitwohnsitze im Ausland: Welche Schweizer Steuern fallen an, wenn Sie Ihren Zweitwohnsitz vermieten?

Ausländische Eigentümer, die eine Zweitwohnung in der Schweiz besitzen, haben die Möglichkeit, diese Wohnung zu vermieten, wenn sie sich nicht dort aufhalten. Die aus dieser Vermietung erzielten Einkünfte, die als Liegenschaftserträge bezeichnet werden, sind steuerpflichtig.

Um die für diese Einkünfte geltenden Besteuerungsregeln zu erfahren, muss man sich auf das internationale Steuerabkommen beziehen, das zwischen dem Land, in dem sich die Immobilie befindet, und dem Wohnsitzland des Eigentümers geschlossen wurde.

Das französisch-schweizerische Steuerabkommen legt den Grundsatz fest, dass Einkünfte aus Immobilien in dem Staat zu versteuern sind, in dem sich die Immobilie befindet. So muss ein Franzose, der Eigentümer einer Zweitwohnung in der Schweiz ist, die Steuern auf die Mieteinnahmen aus dieser Immobilie in der Schweiz entrichten.

Das französisch-schweizerische Steuerabkommen sieht jedoch vor, dass diese Einkünfte in Frankreich ebenfalls in der Steuererklärung des Steuerpflichtigen unter der Kategorie „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ anzugeben sind. Um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden, wird dem Eigentümer jedoch eine Steuergutschrift gewährt.

Zusammenfassend lässt sich sagen:

• In der Schweiz ist Grundsteuer zu entrichten. Ausländische Eigentümer müssen ihre Grundstückseinkünfte in der Schweiz versteuern und dort die entsprechende Steuer entrichten.
  
• Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden in Frankreich ebenfalls auf dem Formular Nr. 2042 angegeben, zusammen mit dem Formular Nr. 2047 für im Ausland erzielte Einkünfte.
  
• Eine Steuergutschrift in Höhe der im Ausland gezahlten Steuer wird auf die in Frankreich geschuldete Steuer angerechnet.

Hinweis: Dieselbe Regelung gilt auch für die Immobilienvermögenssteuer (IFI). Der französische Eigentümer einer Zweitwohnung in der Schweiz muss sein Schweizer Vermögen in diesem Land angeben und dort die entsprechende IFI entrichten. Er muss zudem sein internationales Vermögen in Frankreich angeben, einschließlich seines Schweizer Vermögens. Er erhält dann in Frankreich eine Steuergutschrift in Höhe der in der Schweiz gezahlten Steuer, die auf die in Frankreich fällige IFI angerechnet wird.

Zweitwohnungen von Ausländern in der Schweiz: Welche Steuern fallen beim Weiterverkauf an?

Ausländische Eigentümer, die eine Zweitwohnung in der Schweiz besitzen und sich zum Verkauf ihrer Immobilie entschließen, erzielen möglicherweise einen Veräußerungsgewinn. Ein Veräußerungsgewinn entsteht, wenn der Verkaufspreis der Immobilie über dem Kaufpreis liegt. Dieser Veräußerungsgewinn ist steuerpflichtig.

Um die für diesen Veräußerungsgewinn geltenden Steuerregelungen zu erfahren, ist das internationale Steuerabkommen zwischen dem Land, in dem sich die Immobilie befindet, und dem Wohnsitzland des Eigentümers heranzuziehen.

Für Frankreich gilt gemäß dem französisch-schweizerischen Steuerabkommen der Grundsatz, dass Einkünfte aus der Veräußerung einer Immobilie in dem Staat zu versteuern sind, in dem sich die Immobilie befindet. Somit muss ein Franzose, der Eigentümer einer Zweitwohnung in der Schweiz ist, die Steuer auf den Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf dieser Immobilie in der Schweiz entrichten. Genau wie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie die IFI muss der Veräußerungsgewinn in Frankreich angegeben werden, und dem Steuerpflichtigen wird eine Steuergutschrift gewährt, um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden.

In der Schweiz wird der Steuersatz für Immobiliengewinne von jedem Kanton festgelegt. Er kann je nach Haltedauer der Immobilie zwischen 0 % und 50 % schwanken.

Sie kennen nun die in der Schweiz geltenden Steuerbestimmungen, die beim Kauf einer Zweitwohnung zu beachten sind. Sie müssen beim Kauf mit der Zahlung von Abgaben rechnen, ebenso wie mit Grundsteuer und gegebenenfalls Einkommenssteuer, falls Sie die Immobilie vermieten. 

Die meisten geltenden Steuerbestimmungen, insbesondere hinsichtlich der Immobilienvermögenssteuer oder des Veräußerungsgewinns bei einem Weiterverkauf, ergeben sich aus dem zwischen der Schweiz und Frankreich unterzeichneten Steuerabkommen, das Doppelbesteuerung verhindert und festlegt, in welchem Land die Steuer zu entrichten ist.