Tutto quello che c'è da sapere sulla tassazione in Svizzera per le seconde case

Sogni di acquistare una seconda casa dove trascorrere tranquilli fine settimana? 

Prima di procedere, è bene sapere che la tassazione svizzera relativa alle seconde case è soggetta a norme fiscali specifiche. Queste riguardano la tassazione dell’acquisto, le imposte fondiarie, la tassazione di eventuali redditi immobiliari e l’imposta sulla plusvalenza in caso di rivendita.

Scoprite in questo articolo tutte le implicazioni fiscali relative all’acquisto di una seconda casa in Svizzera.

Seconde case: quali imposte si pagano in Svizzera?

Quando si acquista un immobile in Svizzera, che si tratti di una residenza principale o secondaria, e indipendentemente dal fatto che il futuro proprietario sia residente in Svizzera o straniero, sono dovuti dei costi di acquisto.

Tali spese comprendono in particolare:

• Spese notarili: in occasione di qualsiasi acquisto immobiliare in Svizzera, l’intervento di un notaio è obbligatorio e a pagamento. Gli onorari di questo professionista del diritto variano a seconda dei cantoni tra lo 0,1% e lo 0,5% del prezzo di acquisto.
  
• Imposte di trasferimento: in alcuni cantoni, il trasferimento della proprietà di un immobile comporta il pagamento di un'imposta denominata «imposta di trasferimento». Tale imposta non è prevista in tutti i cantoni. La sua aliquota viene stabilita da ciascuno di essi e può variare dall'1% al 5% del prezzo di acquisto.
  
• Spese di iscrizione nel registro fondiario: ogni transazione immobiliare deve essere iscritta nel registro fondiario. Spetta al notaio espletare questa formalità, il cui costo varia a seconda del cantone. Nella maggior parte dei casi, l’importo dipende dal prezzo di vendita dell’immobile.

I proprietari di una seconda casa in Svizzera sono tenuti a pagare ogni anno un’imposta fondiaria, proprio come nel caso delle abitazioni principali. Tutti gli immobili situati in Svizzera sono soggetti a tale imposta fondiaria.

Questa imposta viene calcolata sul valore lordo degli immobili.

L’aliquota varia a seconda dei cantoni e oscilla tra lo 0% e lo 0,3% del valore fiscale lordo dell’abitazione calcolato dall’Amministrazione fiscale.

Ogni proprietario di una casa o di un appartamento in Svizzera, che si tratti di una residenza principale o secondaria, sia esso residente in Svizzera o straniero, è soggetto al pagamento di un’imposta sul valore locativo di tale immobile. Solo i proprietari che decidono di non affittare l’immobile sono esenti da tale imposta.

Tale imposta viene calcolata sul valore locativo degli immobili, ovvero sul valore al quale l’immobile potrebbe essere affittato. Ogni cantone stabilisce le regole per il calcolo del valore locativo degli immobili situati sul proprio territorio in base all’ubicazione dell’abitazione, alla superficie abitabile, all’anno di costruzione e al prezzo di mercato.

Buono a sapersi: alcuni cantoni hanno abolito questa imposta. Scoprite le 5 città svizzere più dinamiche nel mercato immobiliare.

Seconde case all’estero: quali sono le imposte svizzere in caso di affitto della propria seconda casa?

I proprietari stranieri che possiedono una seconda casa in Svizzera hanno la possibilità di affittarla quando non vi soggiornano. I proventi derivanti da tale locazione, denominati redditi immobiliari, sono soggetti a tassazione.

Per conoscere le norme fiscali applicabili a tali redditi, occorre fare riferimento alla convenzione fiscale internazionale stipulata tra il paese in cui si trova l’immobile e il paese di residenza del proprietario.

La convenzione fiscale franco-svizzera stabilisce il principio secondo cui i redditi immobiliari sono imponibili nello Stato in cui si trova l’immobile. Pertanto, un cittadino francese proprietario di una seconda casa in Svizzera deve pagare le imposte relative all’affitto di tale immobile in Svizzera.

Tuttavia, la convenzione fiscale franco-svizzera prevede che tali redditi debbano essere dichiarati anche in Francia nella dichiarazione dei redditi del contribuente, nella categoria dei redditi immobiliari. Tuttavia, per evitare la doppia imposizione, al proprietario viene concesso un credito d’imposta.

In sintesi:

• In Svizzera è prevista l'imposta fondiaria. Il proprietario straniero deve dichiarare i redditi immobiliari in Svizzera e pagare lì l'imposta corrispondente.
  
• In Francia, i redditi immobiliari vengono dichiarati anche nel modulo n. 2042, corredato del modulo n. 2047 relativo ai redditi percepiti all'estero.
  
• Un credito d'imposta pari all'importo dell'imposta pagata all'estero viene imputato all'imposta dovuta in Francia.

Nota: la stessa regola si applica anche all’Imposta sul patrimonio immobiliare (IFI). Il proprietario francese di una seconda casa in Svizzera deve dichiarare il proprio patrimonio svizzero in quel Paese e pagare l’IFI corrispondente. Deve inoltre dichiarare il proprio patrimonio internazionale in Francia, compreso quello svizzero. In Francia beneficia quindi di un credito d’imposta pari all’importo dell’imposta pagata in Svizzera, imputabile all’IFI dovuto in Francia.

Seconde case di stranieri in Svizzera: quali imposte in caso di rivendita?

I proprietari stranieri che possiedono una seconda casa in Svizzera e decidono di rivenderla potrebbero realizzare una plusvalenza. Si parla di plusvalenza quando il prezzo di vendita dell’immobile è superiore al prezzo di acquisto. Tale plusvalenza è soggetta a tassazione.

Per conoscere le norme fiscali applicabili a tale plusvalenza, è necessario fare riferimento alla convenzione fiscale internazionale stipulata tra il paese in cui si trova l’immobile e il paese di residenza del proprietario.

Per la Francia, la convenzione fiscale franco-svizzera stabilisce il principio secondo cui i redditi derivanti dalla cessione di un bene immobile sono imponibili nello Stato in cui si trova l’immobile. Pertanto, un cittadino francese proprietario di una seconda casa in Svizzera deve pagare l’imposta sulla plusvalenza derivante dalla vendita di tale immobile in Svizzera. Proprio come i redditi immobiliari e l’IFI, la plusvalenza deve essere dichiarata in Francia e al contribuente viene concesso un credito d’imposta per evitare la doppia imposizione.

In Svizzera, l’aliquota fiscale sulle plusvalenze immobiliari è stabilita da ciascun cantone. Può variare dallo 0% al 50% a seconda della durata di possesso dell’immobile.

Ora conoscete le norme fiscali svizzere applicabili se desiderate acquistare una seconda casa in Svizzera. Non potrete evitare il pagamento dei diritti di registro al momento dell’acquisto, dell’imposta fondiaria o dell’imposta sul reddito in caso di locazione. 

La maggior parte delle norme fiscali applicabili, in particolare per quanto riguarda l’imposta sul patrimonio immobiliare o la plusvalenza in caso di rivendita, è legata alla convenzione fiscale firmata tra la Svizzera e la Francia, che consente di evitare la doppia imposizione e stabilisce in quale paese debba essere pagata l’imposta.