6 Schritte zum Verkauf einer Immobilie in der Schweiz
Möchten Sie eine Immobilie in der Schweiz verkaufen? Das ist eine gute Entscheidung. Denn der Schweizer Immobilienmarkt bleibt weiterhin dynamisch. Auch wenn Ihre Immobilie einzigartig ist, muss der Immobilienverkauf einer genauen Abfolge von Schritten folgen, wenn Sie Ihr Vorhaben erfolgreich abschließen möchten.
In diesem Artikel finden Sie die sechs wichtigsten Schritte sowie die schweizerischen Besonderheiten beim Verkauf einer Immobilie in der Schweiz.
Was Sie beim Verkauf einer Immobilie auf dem Schweizer Markt beachten sollten
Bevor Sie mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beginnen, sollten Sie sich mit den Besonderheiten des Schweizer Immobilienmarktes vertraut machen.
Der Immobilienmarkt in der Schweiz
Der Schweizer Immobilienmarkt ähnelt stark den Märkten seiner Nachbarländer, wie beispielsweise Frankreich. Er zeichnet sich jedoch vor allem durch die besonders hohen Immobilienpreise aus. Tatsächlich liegen die Quadratmeterpreise in der Romandie im Durchschnitt um 50 % höher als in Frankreich.
Diese Immobilienpreise in der Schweiz sind im Zusammenhang mit den lokalen Lebenshaltungskosten sowie dem Lohnniveau zu betrachten. Sie hängen stark vom jeweiligen Kanton und der jeweiligen Stadt ab. Insbesondere Genf und Zürich sind Städte, in denen das Leben deutlich teurer ist als anderswo (zum Beispiel in Bern).
Eine weitere interessante Besonderheit des Schweizer Immobilienmarktes: Eigentümer sind in der Minderheit. Nur 34 % der Schweizer sind Eigentümer ihres Hauptwohnsitzes (während mehr als 50 % der Franzosen Eigentümer ihrer Wohnung sind). Das bedeutet, dass es auf dem Schweizer Markt weniger Angebote gibt. Und was selten ist, ist umso wertvoller.
Können Sie Ihre Immobilie an einen Ausländer verkaufen?
Wenn Sie eine Immobilie in der Schweiz verkaufen, ist die Wahrscheinlichkeit gross, dass Sie von ausländischen Staatsangehörigen kontaktiert werden. Dies sollten Sie berücksichtigen, da die Bedingungen für den Erwerb von Wohneigentum in der Schweiz für diese Käufergruppe komplexer sind.
Verkauf an einen in der Schweiz ansässigen Staatsangehörigen
Wenn der potenzielle Käufer in der Schweiz wohnt und Staatsangehöriger eines Mitgliedstaats der Europäischen Union (EU) oder der Europäischen Freihandelsassoziation (EFTA) ist, hat er beim Erwerb einer Immobilie dieselben Rechte wie ein Schweizer Staatsbürger.
Ist der Käufer hingegen Staatsangehöriger eines anderen Landes, ist der Ablauf des Immobilienkaufs wesentlich komplexer.
Der Käufer muss dabei drei Kriterien erfüllen:
- über eine gültige Aufenthaltsgenehmigung verfügen;
- In der betreffenden Wohnung wohnen (das heißt, der zukünftige Käufer muss Ihr derzeitiger Mieter sein);
- Die Wohnung als Hauptwohnsitz nutzen (wenn er sie als Zweitwohnsitz nutzen möchte, muss er zuvor bei einer kantonalen Behörde einen Antrag stellen).
Verkauf an einen Käufer mit Wohnsitz außerhalb der Schweiz
Für Ausländer, die ihren Wohnsitz ausserhalb der Schweiz haben, sind die Bedingungen für den Erwerb einer Immobilie noch schwieriger. Wenn Sie Ihre Immobilie an einen solchen Käufer verkaufen möchten, prüfen Sie sorgfältig, ob er über alle erforderlichen Bewilligungen verfügt (beim Grundbuchamt Ihres Kantons).
Ausnahme: Wenn Sie eine Immobilie zu wirtschaftlichen Zwecken (Büro, Werkstatt usw.) verkaufen, beachten Sie, dass für den zukünftigen Käufer keine Bewilligung erforderlich ist!
Die 6 Schritte zum Verkauf einer Immobilie in der Schweiz
Nachdem Sie sich nun mit den Besonderheiten des Schweizer Immobilienmarktes vertraut gemacht haben, können Sie mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beginnen, indem Sie diese 6 Schritte (in der angegebenen Reihenfolge) befolgen!
Schritt 1: Den richtigen Verkaufspreis für Ihre Immobilie ermitteln
Die Schätzung einer Immobilie in der Schweiz hängt ebenso sehr von Ihrem Wissen (über die Immobilienpreise in Ihrem Kanton) wie vom Glück (den richtigen Käufer zum gewünschten Verkaufspreis zu finden) ab. Denn keine Schätzmethode ist unfehlbar.
Um den Höchstbetrag, den Käufer für Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu zahlen bereit sind, so gut wie möglich vorherzusagen, sollten Sie verschiedene Informationen miteinander abgleichen. Immobilienportale, Online-Bewertungstools oder auch Immobilienfachleute in der Schweiz können Ihnen bei Ihrer Schätzung hilfreich sein.
Schritt 2: Erstellen Sie Ihre Immobilienanzeige
Um einen Käufer zu finden, muss der Markt erst einmal über den Verkauf Ihrer Immobilie informiert werden. Dazu gibt es nichts Besseres, als eine Immobilienanzeige auf spezialisierten Websites Ihres Kantons sowie bei Immobilienagenturen zu schalten.
Das Fotografieren Ihrer Immobilie, das Drehen eines Videos und das Verfassen einer überzeugenden Anzeige erfordern Fachkenntnisse. Wenn Sie diese nicht besitzen, empfehlen wir Ihnen, sich von Fachleuten unterstützen zu lassen. Denken Sie in diesem Fall daran, einen Verkaufsauftrag (idealerweise einen Exklusivvertrag) mit dem von Ihnen ausgewählten Immobilienmakler abzuschließen.
Schritt 3: Ihre Immobilie besichtigen lassen
Bei jedem Immobilienkauf ist eine Besichtigung unverzichtbar. Um die Chancen auf einen guten ersten Eindruck zu erhöhen, empfehlen wir Ihnen, Ihre Besichtigungen zu Tageszeiten zu planen, zu denen die Lichtverhältnisse am besten sind (je nach Jahreszeit).
Es ist wichtig, die Vorzüge Ihrer Immobilie hervorzuheben. Sie sollten den Interessenten jedoch auch hinsichtlich möglicher Mängel der Wohnung beruhigen. Im Idealfall verwandeln Sie diese in Pluspunkte. Auch hier gilt: Wenn Sie diese Kunst nicht beherrschen, lassen Sie sich von einem Immobilienprofi unterstützen.
Schritt 4: Kaufangebote verwalten
Die Besichtigungen laufen gut und Sie erhalten Kaufangebote. Herzlichen Glückwunsch! Aber lassen Sie sich nicht in die Eile treiben. Bei Immobilien sollte man Reaktionsschnelligkeit nicht mit Übereilung verwechseln. Nehmen Sie sich die Zeit, die Ihnen unterbreiteten Kaufangebote sorgfältig zu prüfen.
Verhandeln Sie jedes Kaufangebot, das Ihnen zu niedrig erscheint, um den fairsten Preis (sowohl für den Käufer als auch für Sie) zu erzielen. Verschwenden Sie in dieser Phase keine Zeit mit Käufern, die nicht über die erforderliche Finanzierung verfügen.
Schritt 5: Unterzeichnung des Vorvertrags
Haben Sie ein Kaufangebot angenommen? Dann ist es nun an der Zeit, den Vorvertrag zu unterzeichnen. Dieses Rechtsdokument bindet Sie an den Verkauf und enthält die aufschiebenden Bedingungen für den künftigen Kaufvertrag (beispielsweise die Gewährung eines Darlehens).
Stellen Sie in dieser Phase sicher, dass Sie alle Unterlagen zusammengestellt haben, die beim Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung einzureichen sind. In der Schweiz reichen diese offiziellen Dokumente vom Katasterplan bis hin zu einer Schätzung der Steuern. Wenden Sie sich an das Grundbuchamt Ihres Kantons, um diese zu erhalten.
Schritt 6: Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar
Der Termin beim Notar ist der letzte Schritt bei einem Immobilienverkauf in der Schweiz. Mit der Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde wird der Verkauf offiziell besiegelt. Damit geht das Eigentumsrecht an der Immobilie in neue Hände über!
Zu diesem Zeitpunkt begleicht der Käufer auch den Kaufpreis (sowie die Notarkosten). Damit sind Sie bereit, den nächsten Lebensabschnitt in Angriff zu nehmen.
Sie kennen nun die 6 Schritte zum Verkauf einer Immobilie in der Schweiz. Indem Sie die Besonderheiten des Schweizer Marktes (insbesondere in Ihrem Kanton) berücksichtigen, erhöhen Sie die Chancen, dass der Verkauf reibungslos über die Bühne geht.
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